Адвокат рассказывает о реальных возможностях и последствиях перепланировок в квартире. Интервью у адвоката из фирмы ?Афанасьев и партнеры?. Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.
От ремонта до суда
Дмитрий, какие новшества в законодательстве произошли относительно перепланировки?
Практически любой обладатель новой квартиры задумывается о ремонте. Многие понимают, что за таким ремонтом стоит понятие ?перепланировка?, и что если ее не согласовать будут последствия. Самое типовое это штраф согласно КоАП в размере 2500 руб. Штраф накладывается однократно при доказательстве факта перепланировки, т.к. нарушение полностью совершено к моменту наложения первого штрафа повторный штраф невозможен.
Если почитать статьи в популярной регулярной прессе, то краски только сгущаются. Новый ЖК РФ принес серьезные изменения. В частности если не перепланировку не согласовать, то возможно прекращение права собственности на квартиру и продажа ее ?с молотка?. Это так?
Для журналистов ст. 29 нового ЖК РФ стала поводом для написания ?страшилок?. Однако каких-то кардинальных изменений не произошло. И ранее существовала ст. 293 ГК РФ предусматривающая прекращение права собственности причем даже в более широком толковании. Однако ни одного судебного прецедента по использованию ст. 293 ГК РФ не было, за исключением единичных случаев, когда собственник перепланировкой привел весь дом в аварийное состояние так что внешние стены трещали.
Если же самовольная перепланировка не нарушает основных правил, то судья используя данное ему право в п.4 ст. 29 просто узаконит перепланировку. Причем это возможно даже проще чем согласовывать, т.к. судья не обязан требовать полный пакет документов, а только то экспертные заключения которые ему интересны.
А что за правила перепланировки?
К сожалению ЖК РФ не устанавливает их и тут идет трактовка СНиПов.
Сами серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:
? снос капитальных стен
? изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
? изменение границ квартиры путем создания пристроек
? разрушение вентиляционных каналов
? перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).
Как правило согласуются или узакониваются:
? снос некапитальных стен на верхних этажах дома (если дом 16-этажный имеются в виду этажи с 8го).
? расширение или перенос санузлов за счет коридора
? расширение или перенос кухонь за счет коридора
? изменение электрики, если новая проводка держит установленную нагрузку
Часто можно встретить в прессе утверждение, что с квартирой в которой сделана несанкционированная перепланировка нельзя делать сделки. Верно ли это?
Не верно. ФСР обязана зарегистрировать сделку согласно федеральному законодательству если не изменились границы помещения. Иными словами, если вы не прорубали новое окно или заложили окно перед сделкой обратно, даже с перепланировкой сделку зарегистрируют. Важно чтобы в техпаспорте от БТИ не было ?красных линий? на границах квартиры, в противном случае если границы объекта недвижимости изменились, то ФСР откажет в регистрации сделки, т.к. получился новый объект недвижимости, а не просто перепланированный. Другая тонкость в том, что в техпаспорт квартиры поставят штамп о наличии перепланировки. Для продавца квартиры это означает административный штраф в 2500 руб, а для покупателя это означает переход к нему ответственности за перепланировку.
Верно ли что теперь даже изменение проводки является перепланировкой?
Это не перепланировка, а переустройство. По последствиям переустройство аналогично перепланировке согласно гл.4 ЖК РФ. Чтобы не подвергнуться санкциям за незаконную перепланировку или переоборудование, следует пройти согласование.
Некоторые чиновники считают, что если вы изменили положение хоть одной розетки, проложили хоть одну свою трубу, заменили ванну на гидромассажную или душевую камеру, то это перепланировка и ее надо согласовать.
Однако спокойнее реагируйте на вымогательства чиновников. В ст. 25 ЖК РФ переустройством считается действие требующее внесения изменений в техпаспорт. Соответственно, если в вашем техпаспорте нет проводки и не указан тип ванной, то можете делать что хотите.
Если я застеклил лоджию это перепланировка?
Нет, лоджия нежилое помещение, а согласно ст. 4 ЖК РФ последствия предусмотрены только для жилых помещений.
Если я поставил дверь в общий коридор на лестничной площадке это перепланировка?
Нет. Лестничная площадка это нежилое помещение и гл. 4 ЖК РФ к таким случаям не применима. Санкции есть только за реконструкцию таких помещений ? признак реконструкции это изменение площади. Дверь площадь не меняет.
Так если сосед поставил дверь на площадке и перегородил путь к электрическим щиткам, что можно сделать?
Если сосед юридически грамотный, то лучше у него попросить ключ от двери и не ссорится, т.к. принудить его демонтировать дверь будет крайне затруднительно. Если в щитке нет счетчика, то пускать сосед вас не обязан, он может пускать обслуживающий щиток тех. персонал. Дверь реконструкцией не является, т.к не меняет площадь коридора. Можно конечно апеллировать к ст. 36 и ст. 37 ЖК РФ ссылаясь, что сосед выделил себе кусок коридора ?в натуре?. На что сосед ответит, что поставил дверь для защиты общей собственности (щитков) от воров выполняя свои обязанности согласно ст. 39 ЖК РФ и не думал присваивать коридор себе. Обратное доказывать вам, если вы истец обиженный соседом.
Как проходит согласование перепланировки и переустройства жилых квартир?
Согласно ст. 14 ЖК РФ обязанность на согласование теперь возложена на Орган Местного Самоуправления (ОМСУ), права на согласование ранее существовавшие у Межведомственной Комиссии (МВК) согласно новой редакции ЖК РФ аннулированы. Также согласно ст. 26 ЖК РФ декларативно упрощена процедура согласования перепланировки, ограничен список документов на перепланировку (заявление, свид. О собственности, техпаспорт, проект перепланировки, согласие членов семьи), также ограничен срок разрешения на нее ? не более 45 дней.
Неужели все так стало просто и так легко согласовать перепланировку?
В реальности все обстоит иначе чем хотел законодатель. Сокращение списка документов на перепланировку, это фикция, вам все равно надо заказать проект на перепланировку и его согласовать. Разработка проекта это дорого и долго, от $1000 до $3000 и примерно 2-4 месяца. ?Дешевле и быстрее? это просто развод доверчивого гражданина, его просто попросят ?доплатить или подождать?, т.к. ?неожиданно? электрики или СЭС захотели провести свою экспертизу проекта.
Мерзость ситуации состоит еще в том, что стоит сделать косметическое изменение типа новой розетки или трубы и чиновники будут настаивать, что это переоборудование, т.е. вы снова вне закона. Причем если вы не прошли еще приемку по проекту перепланировки, то вам не подпишут акт и будут шантажировать судом, пока не ?позолотите ручку?.
Авария ? вот что вскрывает перепланировку
Предположим мы все же не согласуя перенесли стены, т.е. сделали перепланировку. Предположим, что об этом узнал сосед или ТСЖ и им не понравилась эта идея. Они могут подать на вас в суд? Или может подать в суд жилищная инспекция? Какие у них шансы выиграть?
Ни каких шансов. Согласно ст. 14 ЖК РФ перепланировка в исключительной компетенции органа местного самоуправления (ОМСУ). Сосед, ТСЖ или любое другое лицо будет ненадлежащим истцом и никакой судья у них иск не примет.
Предположим, что чиновники в ОМСУ все-таки решили обратиться в суд. Просто ли им выиграть дело?
Поскольку чиновники являются истцом и ссылаются на обстоятельство о том, что у вас сделана перепланировка, то согласно ст. 131 ГПК РФ на них и лежит бремя доказывания. Иными словами, чиновникам нужно к иску приложить доказательства перепланировки или судья иск не примет. Без проникновения в вашу квартиру такими доказательствами может быть только ущерб, который понес дом, точнее сосед, от вашей перепланировки. Например, протечка посреди жилой комнаты, или трещина в потолке, которая может свидетельствовать о том, что вы снесли стену. Практически все дела о перепланировках которые попадали в суд имели именно такие обстоятельства в виде фиксируемого ущерба дому или соседу, который наблюдался за пределами перепланированной квартиры.
А если перепланировка не создала ущерба дому и соседям то какие шансы у ОМСУ?
Очень малые, скорее всего даже ОМСУ этим заниматься не будет, т.к. если нет возмущенных ущербом соседей ОМСУ нет смысла напрягаться. Если ущерба нет, то с доказательной базой у ОМСУ становится сложно. Ведь для фиксации факта перепланировки, нужно чтобы техники БТИ попали в квартиру и составили акт о перепланировке. Вопрос в том, что от проникновения в квартиру вас защищает Конституция. Неприкосновенность жилища это конституционное право, оно имеет высшую силу над всеми законами. В прочем законы ему и не противоречат, а защищают его. Согласно ст.3 ЖК РФ проникновение в жилище без согласия проживающих там лиц допустимо только по решению суда или в случае аварийной ситуации или в случае расследования обстоятельств преступления, причем во всех случаях основанием для проникновения должен быть федеральный закон. Кроме этого ст. 139 УК РФ за несанкционированное проникновение в жилище предусматривает наказание в виде лишения свободы и штрафов. Причем проникновение должностного лица с использованием его служебного положения является согласно п.3 ст. 139 УК РФ отягощающим обстоятельством и предусматривает лишение свободы до трех лет.
Мой дом ? моя крепость
Как я понял из сказанного вывод очень простой: вы можете не пускать ни каких ?инспекторов?, ?проверяльщиков? и даже милиционеров пока у них не будет на руках решения суда. Верно?
Да, исключением являются ситуация, когда ваша перепланировка создала аварийную ситуацию, тогда к вам могут проникнуть хоть водопроводчики, в том числе сломав дверь. Но только отчаянный человек будет проникать к вам в жилище по ?инсценированной? аварии, т.к. если вы докажете что аварии не было и умыслом было именно проникновение в жилье, то сразу начнет образовываться состав преступления по ст. 139 УК РФ. Тем не менее, имейте крепкую железную дверь, открывающуюся наружу, минимум с двумя замками, а желательно еще и с вертикальными ригелями. С такой дверью даже специалистам МЧС надо будет очень сильно повозится, и будут они это делать если действительно из окна покажутся языки пламени. Если же дверь как ?банный тазик?, то самовольное проникновение иногда встречается. Не искушайте простыми решениями.
Предположим все же коммунальщики без аварийной ситуации как-то насильно ворвались и зафиксировали перепланировку. Это доказательство для суда?
Мне не очень понятно почему коммунальщики должны себя вести как гангстеры. Ну хорошо, вас оштрафуют за перепланировку, а им грозит тюрьма. Смысл вламываться? Если же самовольное проникновение все же состоялось, то в суде такие доказательства не примут, т.к. согласно ГПК РФ в основу решения суда не могут быть положены доказательства полученные с нарушением закона. Как видим противоправный метод сбора доказательств о перепланировке нерезультативен и даже опасен, т.к. можно даже сесть. ОМСУ нужен правовой метод получения доказательств. Однако теперь выясняется целый ряд процессуальных сложностей для ОМСУ блокирующими результативный судебный процесс.
Что вы имеете в виду по процессуальными сложностями блокирующими процесс против перепланировщика?
Для лица юридически несведущего кажется, что наличие прав позволяет легко ими воспользоваться в суде, однако это не так. Использование прав в суде регламентируется процессуальным законодательством, не соблюдение норм процесса блокирует использование прав. А тут как раз много зацепок для опытного юриста. Рассмотрим как завалить процесс по перепланировке.
Для начала ОМСУ нужны хоть какие-то косвенные доказательства, что бы приняли иск. Отметим еще раз, что обычно это доведенные ?до ручки? соседи. Желающих просто так быть свидетелем в долгом процессе вряд ли можно найти. Далее в иске ОМСУ может ссылаться на то, что в квартире имеется перепланировка, в чем можно убедится осмотром на месте. Если иск приняли, человеку несведущему может показаться все просто, т.к. п. 3 ст. 3 ЖФ РФ разрешает проникновение в жилище для установления обстоятельств преступления. Однако к перепланировке это отношение не имеет, несанкционированная перепланировка, это не преступление, а правонарушение. Преступлениями, согласно ст. 3 УК РФ может являться только уголовно наказуемое деяние. Иными словами в гражданском или административной процессе это процессуальную лазейку не использовать.
Идем далее. Предположим суд выносит определение об осмотре доказательств на месте. Однако на этом ситуация становится патовой, если ?перепланировщик? хоть немного юридически грамотен. ?Перепланировщик? просто может не пустить тех, кто явится для осмотра доказательства на месте и будет прав. Пускать вы обязаны только по решению суда, а не по определению.
Потом осмотр доказательства на месте (ст. 184 ГПК РФ) не является экспертизой. За уклонение от экспертизы согласно ГПК РФ предусмотрена санкция в виде того, что обстоятельство считается судом установленным. Однако осмотр доказательства на месте экспертизой не является и понятия уклонения от осмотра доказательства в законодательстве нет.
Определение суда не является законным основанием для проникновения в жилище, согласно Конституции и ст 3. п.2 ЖК РФ проникновение в жилище допустимо только по решению суда. Также отметим, что только невыполнение решения суда подразумевает ответственность. Значит нужно решение суда о проникновении к вам в жилище.
Получить решение суда на проникновение с точки зрения процессуального права достаточно непросто. Дело в том, что решением суда может быть частичное или полное удовлетворение требований из иска предъявленного истцом. Расширять требования истца суду запрещено. Иными словами, ОМСУ должно прямо в иске написать, что хочет проникнуть в квартиру для установления факта перепланировки. Однако такое исковое требование противоречит Конституции и ст. 3 ЖК РФ, т.к. право на проникновение есть только в случае аварии, но не для инспекций.
Если же нет очевидной аварийной ситуации, то получаем замкнутый круг и решение тут можно получить только при судье, который слишком гибко трактует закон. Но никто не отменял возможность подать кассацию на такое решение и поскольку тут затрагиваются ни много ни мало конституционные права, то оно будет отменено почти со 100% вероятностью. Сомнительно что вообще найдется судья который вынесет решение разрешающее ОМСУ визит к вам при отсутствия доказанной аварии в вашем жилище. Может чиновники ОМСУ к вам на экскурсию в квартиру собрались на самом деле? Судья не должен и не будет им верить на слово.
Страшилки про техосмотр
Некоторые коммунальщики любят пугать страшилками, что соберут доказательства о перепланировке и без суда, используя права на проникновение в жилище связанные с эксплуатацией жилья. Это так?
Это не более чем юридический дилетантизм, причем придуманный журналистами. Самим коммунальщикам ваша перепланировка ?до лампочки?, у них нет обязанности собирать доказательства о ней.
Но некоторые отцы основатели ТСЖ любят включить в договор с жильцом пункт об обязательности их доступа в квартиру для ?обслуживания? труб, в том числе намекают, что будут так контролировать перепланировки.
Вы можете их смело не пускать, согласно ст. 3 ЖК РФ основанием для проникновение в жилище может быть только решение суда или федеральный закон. Если заметили, то там нет основания такого как договор или каких либо ?Правил?. Просто не пускаете и все, ТСЖ если хочет может пытаться взыскать с вас ущерб за то что вы их не пускаете. Однако доказывать ущерб придется им, и он будет снижен до реального согласно ст. 333 ГК РФ. Если нет аварии, им в суде ничего не светит.
Другой вариант страшилок это то что к вам может явится жилищная инспекция, СЭС, электрики и т.д. При этом любят размахивать министерскими правилами, в которых предписано жильцу стоять по стойке смирно. Это тоже блеф?
На самом деле если вчитаться, то в большинстве таких правил нет прямого указания на право инспектирующих лиц на проникновение в жилище. А если даже есть, это роли не играет. Правила не являются федеральным законом и потому не могут преодолеть вето на проникновение в жилище установленное Конституцией и ст. 3 ЖК РФ. Также заметим, что все такие правила не зарегистрированные в Минюсте не имеют даже силы регламента. Кроме этого не стоит забывать, что для коммунальщиков вы Заказчик, и периодический технический осмотр это услуга которую вы купили, т.е. их обязанность, а не ваша. Никто вам не мешает просто сказать коммунальщику, что вы прощаете ему долг по периодическому осмотру и закрыть дверь. На самом деле рассмотренная страшилка, не более чем страшилка. Коммунальные службы проводящие технический осмотр не имеют обязанностей по сбору доказательств о перепланировках.
Какой же вывод стоит сделать? Не создавать аварийных ситуаций?
Да, и ужесточение ответственности за перепланировку было введено в связи с тем, что снося стены и меняя санузлы достаточно часто жильцы приводили к аварийным ситуациям. Поскольку сами жильцы не проявляли трезвый рассудок в том что творили, законодатель и ужесточил нормы. Но как видно из практики применения данных норм ответственность за перепланировку реально может наступить только когда вы стали реальным виновником аварии. Именно пострадавшие соседи будут тормошить всех на непростой процесс против перепланировщика и доказательства перепланировки при аварии добыть можно просто.
Поэтому трижды подумайте даже когда будете сносить даже некапитальные стены. Ведь на первых этажах они также несут нагрузку и без них дом может начать разрушаться. О сносе капитальных стен и не говорим. Очень сильно подумайте, прежде чем разместите санузел над жилой комнатой соседа снизу, т.к. первая протечка создаст море проблем. Хорошо подумайте когда будете ломать короб вентиляции, щупом сверху это легко установить.
В общем, помните в первую очередь о защите от аварии для ваших соседей.
А от произвола чиновников можно легко защитится так как описано выше с помощью нормального адвоката.
Сколько может стоить такая юридическая помощь?
Если нет аварийной ситуации, то $100. Вы даете доверенность и мы решаем проблему, в судебном или внесудебном порядке. Если есть авария, стоимость урегулирования проблемы от $400. Плюс вам придется возместить часть ущерба от аварии. Узаконивание уже имеющейся перепланировки означает таки же расходы на проект, какие бы были если бы вы делали согласованную перепланировку. Правда возможно проще заплатить штраф 2500 руб. при совершении сделки с недвижимостью.
Спасибо за ответы!
Мне тоже нужен такой человек, ну или хотя бы указание, в каком направлении двигаться. Нужно ли топать в документ-сервис, какие документы собирать...