Договор участия в долевом строительстве
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
миф 1. Застройщик может расторгнуть договор если вы откажетесь подписывать дополнительное соглашение (любое) к ДДУ
Правда: расторжение ДДУ по инициативе застройщика возможно исключительно в случае просрочки вами платежей по ДДУ
(смотреть - п.3, 5 статьи 9, п.4, 5 статьи 5 закона)
миф 2. Вы обязаны подписывать доп.соглашения к договору
правда: застройщик может вам предложить все что угодно, а вы вправе от всего этого отказаться.
любое изменение договора возможно лишь по обоюдному желанию сторон.
миф 3. Застройщик может в одностороннем порядке менять сроки передачи квартир (или любых других условий договора)
правда: это возможно лишь по подписанному вами соответствующему дополнительному соглашению - см. миф 2
сроки - не меняются! сроки прописаны в договоре и неизменны.
фактическая задержка исполнения Застройщиком обязательств - нарушение договорных обязательств.
миф 4. Без полученной Застройщиком на руки претензии подать на него в суд невозможно.
правда: хоть договором и установлен досудебный порядок урегулирования споров, но практика по гражданским делать показывает что претензионный порядок не является обязательным для передачи спора в суд.
и в любом случае вы, подав претензию (либо в руки с отметкой о получении-печать, дата, подпись либо почтой - заказным письмом с уведомлением и описью вложения) не обязаны ждать на нее ответа для подачи иска к Застройщику (разумеется не ранее чем истечет дата, указанная для ответа на вашу претензию)
миф 5. установленную законом неустойку можно взыскать только после подписания акта - передачи квартиры.
правда: судебная практика показывает что предъявление требования возможно в любое время за любой период нарушения сроков.
право на неустойку у вас возникает с первого же дня просрочки Застройщиком даты исполнения обязательства по передаче квартиры.
миф 6: при расторжении договора по вашей инициативе в случае нарушения Застройщиком сроков передачи квартиры вы можете получить только свои деньги обратно.
правда: свои деньги, плюс неустойка, плюс реальные убытки (как минимум проценты по ипотеке и т.д. в том же роде), ну и разумеется расходы на юр.помощь.
(ст.10 закона)
миф 7: если Застройщик заключает ДДУ значит это ему выгодно
правда: он заключает ДДУ потому что вынужден следовать закону, а ДДУ на сегодняший день единственная сделка наиболее отвечающая интересам покупателя и защищающая его права
миф 8: Застройщик что напишет в ДДУ, то и будет действовать, пофиг на законы
правда: те положения ДДУ, которые не соответствуют закону- ничтожны
(ст.168 ГК)
миф 9: вы что-то должны Застройщику
правда: ваши обязательства заключаются исключительно в том чтобы оплатить цену по ДДУ и принять готовую квартиру. это все.
(п.2 статьи 12 закона)
и еще полезная информация:
размер неустойки при просрочке передачи квартиры - 1/300 ставки рефинансирования умноженная на два за каждый день просрочки
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1 ст.9 закона)
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1.1 ст.9 закона)
Ситуация - Застройщик не сдает дом к дате, указанной в ДДУ.
1. СУ (согласно договора и закона) обязано отправить вам уведомление о переносе сроков за 2 месяца до указанного срока и предложить изменить сроки путем подписания доп.соглашения. п.3 ст.6 закона)
Ваши варианты действий:
а) Пойти им навстречу и подписать. Потратив время (к ним ехать) + деньги (регистрация и нотариус).
В этом случае вы теряете право на установленную законом неустойку и получаете новые сроки.
б) Проигнорировать и никуда не ехать и ничего не писать, не подписывать.
Это вполне законный вариант.
Теоретически (как многим покажется) в таком случае у СУ появляется дополнительный аргумент в суде против ВАС типа "СУ, как и положено по закону и договору, уведомило Вас о переносе сроков и вступило в переписку (в переговоры) в надежде договорится о переносе сроков. Для начала предложила какие-то условия... Но вы молчали и скрывались! Тем самым злоупотребляя своим правом, а значит в выплате неустойки нужно отказать".
Но это не соответствует закону. Право на неустойку вы не теряете. Судебная практика это подтверждает. В судебной практике даже такие доводы застройщиков как «мировой финансовый кризис» не были приняты судом ни как основание для отказа взыскания неустойки, ни как основание для ее уменьшения.
в) Ответить на их предложение заказным письмом с указанием почему мы не хотите подписывать допник и с предложением на каких условиях вы бы его с удовольствием подписали бы, напомнить про неустойку. Каковы ваши потери? Немного времени (меньше, чем ездить в СУ) + 160руб (меньше, чем за регистрационные действия и доверенность).
Право на неустойку вы не теряете, получаете доказательство того, что пытались договориться, СУ лишний раз подумает о финансовых рисках задержки передачи квартиры и возможно ускорится.
Очевидный вывод: самое дальновидное, простое и дешевое для вас - пункт В.
+ БОНУС. Чем больше людей из вашего дома так сделает, тем в большем приоритете будет скорейшая сдача дома по сравнению с другими проблемами.
2. Если СУ через полгода так и не достроив дом присылает вам еще 1 допник....
какие ваши действия и плюсы/минусы вытекающие из предыдущего этапа (если вариант В)?
Считайте что для вас опять наступил 1 этап (т.к. про предыдущий перенос сроков можно забыть). Вам опять делать выбор варианта действий.
3. СУ наконец построило дом и предлагает вам принять квартиру.
Какие ваши действия если вы шли одним из 3-х путей?
а) Если вы доп.соглашения не подписывали:
- либо принять и забыть про нейстойку (если СУ предложит-таки квартиру в обмен на финальный допник с фактическими датами передачи квартиры)
- либо отказаться от очередного доп.соглашения и терпеливо ждать квартиры. Тут вы ничего не теряете, ни права на квартиру, ни неустойку. Когда надоест (при наличии акта ввода) можно смело идти в суд – правда на вашей стороне.
- либо (если СУ не предложит доп.соглашений, а просто передаст квартиру) – варианта тоже 2 – брать квартиру молча или брать квартиру и идти в суд за неустойкой.
Этот вариант (последний) вообще халява. Ваша и квартира и неустойка и никаких рисков и затрат.
Но это вряд ли в этой жизни, в Су не идиоты сидят про этот момент забыть.
б) если доп.соглашения подписывали - принимаете квартиру молча и неустойку требовать не вправе (т.к. нарушения по срокам не будет). Мысленно желаете всех благ Балакину, неплохо на вас нажившемуся.
Прикиньте все +/- каждого пути. решать только Вам.
