[color=red:a6a7a0d3f1]:moder: Предупреждение от модератора [/color:a6a7a0d3f1]
Договор управления с ДЭЗ
Договор управления с ДЭЗ
Получила сегодня в ЖЭКе договор управления общим имуществом. Жуть! Я сама не специалист, конечно, но то, что там написано, удивляет: "упр.кампания имеет право распоряжаться общим имуществом (сдавать в аренду, предоставлять площади и т.д.) средства от выручки на текущий ремонт и иные цели". Блин! Поставят гаражи на детской площадки и меня не спросят! Нужен юрист. Кто готов предоставить платную консультацию или хоть просто посоветуйте, что делать. Такой договор подписывать не хочу!!!
[color=red:a6a7a0d3f1]:moder: Предупреждение от модератора [/color:a6a7a0d3f1]
[color=red:a6a7a0d3f1]:moder: Предупреждение от модератора [/color:a6a7a0d3f1]
Договор ещё не видел, а очень хочется посмотреть.
Про огромное желание распоряжаться общим имуществом - это понятно, кто этого не хочет, в особенности тратить средства на иные цели.
Может подскажите, а про обязанности ЖЭКа (или как они сейчас называются) в договоре подробно прописано - сколько раз в неделю в подъездах они обязаны убираться, сколько средств будет отчисляться на капитальный ремонт от полученной выручки, размер оплаты услуг и т.д.
Если можно, выложите текст договора (отсканированный или фотографию).
Про огромное желание распоряжаться общим имуществом - это понятно, кто этого не хочет, в особенности тратить средства на иные цели.
Может подскажите, а про обязанности ЖЭКа (или как они сейчас называются) в договоре подробно прописано - сколько раз в неделю в подъездах они обязаны убираться, сколько средств будет отчисляться на капитальный ремонт от полученной выручки, размер оплаты услуг и т.д.
Если можно, выложите текст договора (отсканированный или фотографию).
Про капитальный ремонт - самое интересное. Капитальный ремонт осуществляется только по решению общего собрания собственником и оплачивается отдельно и по факту. То есть управляющая компания (ДЭЗ) осуществляет только текущий ремонт, а при необходимости капитального ремонта рассчитывает, сколько это будет стоить, и собственники квартир должны будут скинуться. В то же время, согласно постановлению подольского совета депутатов, установлен ежемесячный тариф на капремонт.
Договор попробую отсканировать.
Договор попробую отсканировать.
У меня договор был на руках - просматривала.asqwed писал(а): про обязанности ЖЭКа (или как они сейчас называются) в договоре подробно прописано?
Да, там очень подробно были изложены все работы ДЭЗа, начиная от уборки подъезда, кончая ремонтом текущих батарей. И расписаны сроки (раз в неделю, раз в месяц и т.д.).
Счастье есть!
И оно МОЁ!!!
__________________
Никому не позволяй говорить, что ты чего-то не можешь (с)
И оно МОЁ!!!
__________________
Никому не позволяй говорить, что ты чего-то не можешь (с)
интересно, а как будет тогда происходить капремонт когда дом на половину муниципальный??? как тогда будет проводиться собрание собственников??? ЖЭК будет кооперироваться с управляющей компанией?? Теоретически это не может быть одной конторой... одна гос структура другая часная лавочка... договор можно не подписывать... но тогда другой вопрос: они могут заклучить договор автоматически если найдут 51% жильцов на подпись... что тогда делать если тебя их работа не устраивает???
Была сегодня у юриста (московская адвокатская контора), показала договор и собственные замечания к нему на двух листах. Договор нарушает существующее законодательство :mad: Буду бороться, о результатах расскажу. Упр.компания не имеет право распоряжаться общим имуществом (сдавать в аренду и т.д.), не имеет право проводить ресурсосберегающие мероприятия для выплаты своих штрафных санкций и т.п. Там куча шокирующих нарушений законодательства и ущемления прав собственника.
А есть какие-нибудь иные УК в Подольске?
Напрягает:
1. отсутствие вариантов.
2. Кабала на 5 лет - ближайшие 5 лет обслуживать дом будут те же самые люди, что и раньше (т.е. почти ничего не делать)
3. Сам договор местами составлен довольно небрежно, местами с ошибками (например, перепутаны ячейки в таблице).
4. В списке выполняемых работ перечислены некоторые пункты, не имеющие никакого отношения к нашему дому (особо умилил "ремонт дровяных сараев" и "замена печного отопления центральным" (дому конечно 40 лет, но отопление изначально - центральное)).
5. Насколько я понял из договора, к дому относится и окружающего его территория (потому что заложено - облагораживание придомовой территории и т.п.), но в договоре она не указана.
6. В договоре не прописано качество выполняемых работ и параметры оказываемых услуг
7. Замечательный пункт о тома, что в случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества (где бы его узнать) УК не отвечает ни за что (и за параметры ком услуг)
8. не оговорено, сколько длится планово-предупредительный ремонт, когда у меня не будет ГВС?
Напрягает:
1. отсутствие вариантов.
2. Кабала на 5 лет - ближайшие 5 лет обслуживать дом будут те же самые люди, что и раньше (т.е. почти ничего не делать)
3. Сам договор местами составлен довольно небрежно, местами с ошибками (например, перепутаны ячейки в таблице).
4. В списке выполняемых работ перечислены некоторые пункты, не имеющие никакого отношения к нашему дому (особо умилил "ремонт дровяных сараев" и "замена печного отопления центральным" (дому конечно 40 лет, но отопление изначально - центральное)).
5. Насколько я понял из договора, к дому относится и окружающего его территория (потому что заложено - облагораживание придомовой территории и т.п.), но в договоре она не указана.
6. В договоре не прописано качество выполняемых работ и параметры оказываемых услуг
7. Замечательный пункт о тома, что в случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества (где бы его узнать) УК не отвечает ни за что (и за параметры ком услуг)
8. не оговорено, сколько длится планово-предупредительный ремонт, когда у меня не будет ГВС?
-
дасвидос :)
- Super expert
- Сообщения: 7408
- Зарегистрирован: 31 янв 2001 15:43
есть такое, вот только пусть они для начала все сделают по закону, а потом уже требовать будут.Ted писал(а): 7. Замечательный пункт о тома, что в случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества (где бы его узнать) УК не отвечает ни за что (и за параметры ком услуг)
у кого-то тут дому 40 лет.
итак , открываем СНиП и смотрим :
смеситель 15 лет
унитаз 20 лет
ванны 40 лет
мойка 30 лет
и т.д.
я уж не говорю об инженерных комуникациях, скажем молниеотвод по закону необходимо раз в 3 года проверять и акт составлять, а раз в 11 лет полная замена.
вообще ЖЭКи - это еще те уроды, причем поголовно. ни в кое случае им поблажек не надо давать.
по поводу договора, я бы не стал подписывать ничего до последнего. пошли бы они лесом, ибо отключить что-либо они не могут в случае своевременной оплаты, а участвовать в добровоьных пожертвованиях на их внутренние нужды что-то не хочется.
другой вопрос - они могут сделать как кварц, например. нагло опубликовать оферту в местной азете , которую никто не читает и после первой же оплаты жильцы попали.
всем дасвидос.
надоело.
отключаюсь нафик.
надоело.
отключаюсь нафик.
Выбрать управляющую компанию теперь можно до 1 июля 2008 г.
http://www.annews.ru/news/detail.php?ID=64663
http://www.annews.ru/news/detail.php?ID=64663
Из журнала "Главная книга", 2006, N 21
КОММУНАЛЬНЫЕ ВЫБОРЫ
До 1 января 2007 г. россияне, живущие в квартирах многоэтажек, должны
- выбрать форму управления домом;
- заключить договор на управление домом.
Ведь по новому Жилищному кодексу заботиться о своем доме должны сами собственники квартир.
По разъяснениям чиновников из органов местного самоуправления жильцам нужно уделить особое внимание не только выбору формы управления домом, но и сборам на капремонт. Сумма таких сборов может быть включена в плату за техобслуживание дома или идти как отдельная статья расходов.
Деньги на ремонт можно собирать по-разному. Первый вариант - брать каждый месяц со всех понемногу и копить на предстоящий ремонт. Второй вариант - собирать с жильцов деньги только тогда, когда возникнет необходимость в ремонте и будет составлена смета. При первом варианте существует риск нецелевого использования средств и их обесценивания в связи с инфляцией. Второй вариант неудобен тем, что, возможно, не все жильцы смогут сдать довольно крупную сумму, необходимую для проведения ремонтных работ. С другой стороны, обычно в такой ситуации ясно, на что же конкретно идут собранные деньги.
Примечание
Чиновники на местах уже сейчас предлагают несколько способов сбора денег на капитальный ремонт с нуля. И ни один из них, скорее всего, не порадует жильцов.
Первый - установить большие платежи за капремонт для собственников квартир и "быстренько" набрать нужную сумму.
Второй - использовать в коммерческих целях общее имущество дома: стены, двери дома, крыши, подсобные помещения и придомовую территорию.
Третий - собственники могут взять кредит в банке, чтобы сделать ремонт, и потом рассчитаться.
Разумеется, подобным предложениям не радуются и потенциальные управляющие компании. Поэтому сейчас на правительственном уровне рассматривается вопрос о том, как вернуть собственникам, приватизировавшим квартиры, и органам местной власти деньги из госбюджета на капитальный ремонт домов.
Проводим общее собрание
Для того чтобы определиться с выбором способа управления, нужно провести общее собрание собственников квартир (жильцов дома) и собственников нежилых помещений в доме (например, коммерческих фирм и магазинов, расположенных на первом этаже). Такое собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники и их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме .
Собственник одной квартиры может иметь несколько голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в общем имуществе этого дома, то есть зависит от площади квартиры .Например, собственник однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м будет иметь один голос, двухкомнатной квартиры площадью 80 кв. м - два голоса, трехкомнатной площадью 120 кв. м - три голоса и т.д.
Решение о выборе способа управления домом считается принятым, если за него отдано более половины голосов собственников, участвующих в собрании. То есть если в собрании участвовали собственники, имеющие 60% голосов, то для принятия решения достаточно 30% + 1 голос от общего числа голосов жильцов дома.
Если в доме есть муниципальные или ведомственные квартиры, это не препятствует проведению собрания. Надо только учесть, что в качестве голосующих собственников будут выступать не наниматели, прописанные в этих квартирах, а представители органов местной власти или ведомства.
Решение о выборе способа управления домом, принятое на собрании, обязательно для всех собственников, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании или высказался против принятого решения. Собственники нежилых помещений тоже должны подчиниться принятому решению.
Нанимаем управляющую компанию
Управляющая компания у дома чаще всего появляется двумя способами: либо ее создает застройщик новостройки (навязывает покупателям квартир свою компанию, чтобы иметь возможность зарабатывать и дальше), либо управляющей компанией становится обслуживающая организация (акционированные бывшие ДЭЗы, ЖЭКи и т.д.).
В итоге реальный выбор для большинства жителей многоэтажек сводится к тому, чтобы выбрать в качестве управляющей компании один из близлежащих ДЭЗов. Если один работает совсем плохо, то можно выбрать тот, что получше.
Лишь у жителей новостроек выбор чуть побольше: либо управляющая компания, "навязанная" строителями, либо близлежащие ДЭЗы.
Управляющая компания будет собирать с жильцов деньги и за обслуживание дома, и за все коммунальные услуги, и за свои услуги. То есть между жильцами и водоканалом, компанией - поставщиком электроэнергии, лифтовой компанией, теплосбытом и т.д. появляется частный посредник. Впрочем, так было всегда: просто раньше часть денег шла на содержание ДЭЗа или ЖЭКа, а не управляющей компании.
Сразу скажем, что каждый дом может нанять только одну управляющую компанию. Срок действия договора - от 1 года до 5 лет (с возможностью последующего продления). Управляющая организация ежегодно (один раз в год) в течение I квартала текущего года должна представить собственникам квартир отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, но в договоре можно прописать и иные способы контроля.
Во многих городах (Твери, Астрахани, Москве, подмосковных городах) уже есть печальный опыт работы управляющих компаний, "назначенных" строителями. Частные посредники устанавливают высокие цены на обслуживание и не всегда охотно перечисляют коммунальным службам деньги, собранные с жильцов. В итоге бывает, что отключают от отопления или водоснабжения целый дом (несмотря на то что это незаконно), поскольку формально он числится в должниках, хотя его жильцы сполна заплатили за себя.
Если управляющая компания покажет себя не с лучшей стороны, жильцы могут расторгнуть с ней договор . Но для этого нужно определенное единодушие среди собственников квартир одного дома и новая управляющая компания.
В большинстве регионов жители не спешат с выбором. Поэтому многие обслуживающие организации (бывшие ДЭЗы), взяв инициативу в свои руки, пытаются повлиять на жильцов, чтобы их выбрали в качестве управляющей компании. Кстати говоря, для них это жизненно важно.
Ничего не выбрали
Даже если ДЭЗу не удалось уговорить жильцов продлить с ним отношения, а сами жильцы ничего не выбрали, на помощь придут управы или иные органы местного самоуправления.
Итак, если до 1 января 2007 г. жильцы так и не определятся, кто будет управлять их домом, то органы местного самоуправления сами - без участия жильцов - проведут открытый конкурс по выбору управляющей организации для конкретного дома <1>. При этом на конкурс будут выставляться участки площадью не более 100 тыс. кв. м, а объявления о конкурсах должны будут публиковаться в печати .
Вполне вероятно, что в качестве претендентов будут выступать всем знакомые обслуживающие организации (ДЭЗы, ЖЭКи и т.д.) или новые управляющие организации, созданные местными чиновниками с использованием собственного административного ресурса на базе одного из старых ДЭЗов.
С управляющей организацией, которая победит в конкурсе, собственники квартир должны будут заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, установленных результатами конкурса.
--------------------------------
<1> Статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
1. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.
2. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Выводы
1. Если в доме есть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдать в аренду, выгоднее создать ТСЖ.
2. Если в доме не планируется создание ТСЖ, а качество услуг "родной" обслуживающей организации не устраивает, выберите одну из наиболее удачных близлежащих подобных организаций, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.
3. Если не устраивает ни одна из близлежащих обслуживающих организаций, то можно ничего не делать. Местные власти сами проведут конкурс, на котором подберут вашему дому обслуживающую организацию.
Как говорится, думайте сами, решайте сами. Но в правильности своего решения надо еще и убедить соседей.
Экономист-бухгалтер .А.Елина Подписано в печать 27.10.2006
КОММУНАЛЬНЫЕ ВЫБОРЫ
До 1 января 2007 г. россияне, живущие в квартирах многоэтажек, должны
- выбрать форму управления домом;
- заключить договор на управление домом.
Ведь по новому Жилищному кодексу заботиться о своем доме должны сами собственники квартир.
По разъяснениям чиновников из органов местного самоуправления жильцам нужно уделить особое внимание не только выбору формы управления домом, но и сборам на капремонт. Сумма таких сборов может быть включена в плату за техобслуживание дома или идти как отдельная статья расходов.
Деньги на ремонт можно собирать по-разному. Первый вариант - брать каждый месяц со всех понемногу и копить на предстоящий ремонт. Второй вариант - собирать с жильцов деньги только тогда, когда возникнет необходимость в ремонте и будет составлена смета. При первом варианте существует риск нецелевого использования средств и их обесценивания в связи с инфляцией. Второй вариант неудобен тем, что, возможно, не все жильцы смогут сдать довольно крупную сумму, необходимую для проведения ремонтных работ. С другой стороны, обычно в такой ситуации ясно, на что же конкретно идут собранные деньги.
Примечание
Чиновники на местах уже сейчас предлагают несколько способов сбора денег на капитальный ремонт с нуля. И ни один из них, скорее всего, не порадует жильцов.
Первый - установить большие платежи за капремонт для собственников квартир и "быстренько" набрать нужную сумму.
Второй - использовать в коммерческих целях общее имущество дома: стены, двери дома, крыши, подсобные помещения и придомовую территорию.
Третий - собственники могут взять кредит в банке, чтобы сделать ремонт, и потом рассчитаться.
Разумеется, подобным предложениям не радуются и потенциальные управляющие компании. Поэтому сейчас на правительственном уровне рассматривается вопрос о том, как вернуть собственникам, приватизировавшим квартиры, и органам местной власти деньги из госбюджета на капитальный ремонт домов.
Проводим общее собрание
Для того чтобы определиться с выбором способа управления, нужно провести общее собрание собственников квартир (жильцов дома) и собственников нежилых помещений в доме (например, коммерческих фирм и магазинов, расположенных на первом этаже). Такое собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники и их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме .
Собственник одной квартиры может иметь несколько голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в общем имуществе этого дома, то есть зависит от площади квартиры .Например, собственник однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м будет иметь один голос, двухкомнатной квартиры площадью 80 кв. м - два голоса, трехкомнатной площадью 120 кв. м - три голоса и т.д.
Решение о выборе способа управления домом считается принятым, если за него отдано более половины голосов собственников, участвующих в собрании. То есть если в собрании участвовали собственники, имеющие 60% голосов, то для принятия решения достаточно 30% + 1 голос от общего числа голосов жильцов дома.
Если в доме есть муниципальные или ведомственные квартиры, это не препятствует проведению собрания. Надо только учесть, что в качестве голосующих собственников будут выступать не наниматели, прописанные в этих квартирах, а представители органов местной власти или ведомства.
Решение о выборе способа управления домом, принятое на собрании, обязательно для всех собственников, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании или высказался против принятого решения. Собственники нежилых помещений тоже должны подчиниться принятому решению.
Нанимаем управляющую компанию
Управляющая компания у дома чаще всего появляется двумя способами: либо ее создает застройщик новостройки (навязывает покупателям квартир свою компанию, чтобы иметь возможность зарабатывать и дальше), либо управляющей компанией становится обслуживающая организация (акционированные бывшие ДЭЗы, ЖЭКи и т.д.).
В итоге реальный выбор для большинства жителей многоэтажек сводится к тому, чтобы выбрать в качестве управляющей компании один из близлежащих ДЭЗов. Если один работает совсем плохо, то можно выбрать тот, что получше.
Лишь у жителей новостроек выбор чуть побольше: либо управляющая компания, "навязанная" строителями, либо близлежащие ДЭЗы.
Управляющая компания будет собирать с жильцов деньги и за обслуживание дома, и за все коммунальные услуги, и за свои услуги. То есть между жильцами и водоканалом, компанией - поставщиком электроэнергии, лифтовой компанией, теплосбытом и т.д. появляется частный посредник. Впрочем, так было всегда: просто раньше часть денег шла на содержание ДЭЗа или ЖЭКа, а не управляющей компании.
Сразу скажем, что каждый дом может нанять только одну управляющую компанию. Срок действия договора - от 1 года до 5 лет (с возможностью последующего продления). Управляющая организация ежегодно (один раз в год) в течение I квартала текущего года должна представить собственникам квартир отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, но в договоре можно прописать и иные способы контроля.
Во многих городах (Твери, Астрахани, Москве, подмосковных городах) уже есть печальный опыт работы управляющих компаний, "назначенных" строителями. Частные посредники устанавливают высокие цены на обслуживание и не всегда охотно перечисляют коммунальным службам деньги, собранные с жильцов. В итоге бывает, что отключают от отопления или водоснабжения целый дом (несмотря на то что это незаконно), поскольку формально он числится в должниках, хотя его жильцы сполна заплатили за себя.
Если управляющая компания покажет себя не с лучшей стороны, жильцы могут расторгнуть с ней договор . Но для этого нужно определенное единодушие среди собственников квартир одного дома и новая управляющая компания.
В большинстве регионов жители не спешат с выбором. Поэтому многие обслуживающие организации (бывшие ДЭЗы), взяв инициативу в свои руки, пытаются повлиять на жильцов, чтобы их выбрали в качестве управляющей компании. Кстати говоря, для них это жизненно важно.
Ничего не выбрали
Даже если ДЭЗу не удалось уговорить жильцов продлить с ним отношения, а сами жильцы ничего не выбрали, на помощь придут управы или иные органы местного самоуправления.
Итак, если до 1 января 2007 г. жильцы так и не определятся, кто будет управлять их домом, то органы местного самоуправления сами - без участия жильцов - проведут открытый конкурс по выбору управляющей организации для конкретного дома <1>. При этом на конкурс будут выставляться участки площадью не более 100 тыс. кв. м, а объявления о конкурсах должны будут публиковаться в печати .
Вполне вероятно, что в качестве претендентов будут выступать всем знакомые обслуживающие организации (ДЭЗы, ЖЭКи и т.д.) или новые управляющие организации, созданные местными чиновниками с использованием собственного административного ресурса на базе одного из старых ДЭЗов.
С управляющей организацией, которая победит в конкурсе, собственники квартир должны будут заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, установленных результатами конкурса.
--------------------------------
<1> Статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
1. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.
2. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Выводы
1. Если в доме есть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдать в аренду, выгоднее создать ТСЖ.
2. Если в доме не планируется создание ТСЖ, а качество услуг "родной" обслуживающей организации не устраивает, выберите одну из наиболее удачных близлежащих подобных организаций, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.
3. Если не устраивает ни одна из близлежащих обслуживающих организаций, то можно ничего не делать. Местные власти сами проведут конкурс, на котором подберут вашему дому обслуживающую организацию.
Как говорится, думайте сами, решайте сами. Но в правильности своего решения надо еще и убедить соседей.
Экономист-бухгалтер .А.Елина Подписано в печать 27.10.2006